Vom Azubi zum Asset Manager: Kilian Seestaller über seinen Werdegang bei der Bayerischen Hausbau

Kilian Seestaller arbeitet als Junior Asset Manager bei der Bayerischen Hausbau und betreut dutzende Wohn-, Gastronomie-und Gewerbeobjekte. Im Interview spricht Seestaller über seinen Werdegang – er hat als Auszubildender bei der Bayerischen Hausbau angefangen – und die tägliche Arbeit mit und an den Bestandsobjekten des Unternehmens und seinen Mietern.

Herr Seestaller, das Bestandsportfolio der Bayerischen Hausbau ist enorm. Sie kümmern sich als Asset Manager um einen Teil dieses Portfolios …

Richtig. Ich verantworte einen großen Teil des Wohn- und Gastronomieportfolios sowie vereinzelte Gewerbeobjekte. Da ist alles dabei: von der kleinen Dönerbude am Bahnhof über den schönen Altbau in Schwabing bis hin zum Fachmarkt im Gewerbegebiet mit 12.000 Quadratmetern.

Was ist Ihre Aufgabe als Asset Manager?

Als Asset Manager bin ich für die strategische Ausrichtung unserer Immobilien zuständig. Ich mache mir Gedanken über die Zukunft der Objekte, also u.a. über Instandhaltungsmaßnahmen oder Entwicklungspotenziale, wie z.B. Dachgeschossausbauten oder Nachverdichtungen auf einem Bestandsgrundstück. Und in diesem Zusammenhang natürlich auch über die Werthaltigkeit des Gesamtobjekts und die Mietpreise. Bei der Betreuung meiner Objekte bin ich in engem Austausch mit den Kollegen des Property Managements, die die operative Verantwortung für die Gebäude haben. Hier gibt es im Alltag natürlich viele Schnittstellen.

Kilian Seestaller (links) begleitete den Dachgeschossausbau einer Immobilie im Münchner Gärtnerplatzviertel. Operativ durchgeführt hat diesen sein Kollege Fabian Erdle vom technischen Objektmanagement.

Wie sieht Ihr Alltag denn aus?

Als Asset Manager bin ich für mein Portfolio verantwortlich. Der perfekte Arbeitstag würde vermutlich so aussehen, dass ich mir täglich mein Bestandsportfolio anschaue und mich frage, an welcher Stelle ich es optimieren kann, wo es Potenzial gibt. Der größte Aufgabenteil liegt jedoch in den Themen des Alltags: wenn ein Mieter Probleme hat und diese besprechen möchte, wenn Cashflow-Analysen für unterschiedliche Vermietungs- und Ausbauvarianten gemacht werden müssen oder auch eine Neukonzeptionierung für gastronomische Betriebe mit auslaufenden Mietverträgen erfolgen muss. Es gibt unzählige spannende Aufgaben, jeder Tag ist anders. Aber so soll es ja auch sein.

Wie oft sind Sie am Objekt und wie oft im Büro?

Der kaufmännische Objektmanager, der sich operativ um die Immobilie kümmert, ist sicher öfter am Objekt als ich. Mit meiner strategischen Zuständigkeit als Asset Manager bin ich mehr im Büro. Aber natürlich: Wenn etwas Großes am Objekt vorfällt, größere Sanierungsmaßnahmen anstehen, ein Dachgeschossausbau geplant ist oder es Abstimmungsthemen mit Mietern gibt, dann ist man natürlich viel am Objekt bzw. bei Externen.

Die Teams innerhalb des Geschäftsfeldes Immobilien sind in ständigem Austausch. Natürlich spreche ich oft mit meinem Abteilungsleiter und den anderen Asset Managern, die andere Teile des Portfolios betreuen, aber ähnliche Themen haben. Aber ich bin eben auch mit dem Property Management in Kontakt oder der Gewerblichen Vermietung, wenn es etwa um den Ausbau und die Mietpreisgestaltung bei Gewerbeflächen geht. Die Wege sind kurz.

Sie sprachen an, dass Sie auch Mietpreisverhandlungen führen. Haben Sie hier freie Hand oder gibt es hier Vorgaben der Vorgesetzten?

Wir stimmen uns im Team natürlich ab, aber die Portfolioverantwortung liegt bei mir.

Nicht jeder ist zum Verhandeln geboren. Welche Eigenschaften muss man als Asset Manager mitbringen?

Durchsetzungsstärke ist auf jeden Fall wichtig, aber man muss auch gut vorbereitet sein. Und man muss sich auf sein Gegenüber einstellen können: Jeder Mieter ist anders, so wie auch jede Immobilie anders ist.

Mittlerweile kennen Sie die Immobilien der Bayerischen Hausbau gut …

Ja, ich habe hier im Unternehmen meine berufliche Laufbahn begonnen, ich bin mit einer Ausbildung zum Immobilienkaufmann eingestiegen.

Sie konnten diese Ausbildung sogar abkürzen …

Statt drei waren es nur zweieinhalb Jahre, da mir eine Stelle als Teamassistenz im Einkauf des Unternehmens angeboten wurde. Diese Zeit möchte ich nicht missen, ich habe viel gelernt: über die einzelnen Gewerke - vom Rohbau bis zum Dach; darüber, welche Anforderungen die Bayerische Hausbau an die Nachunternehmen hat, Preisverhandlungen, Gewährleistungsthemen und so weiter. Ich habe sehr viel mitgenommen, was mir in meiner vorherigen Tätigkeit und in meiner jetzigen viel bringt.

Sie konnten sich neben der Arbeit im Einkauf weiterbilden.

Die Bayerische Hausbau hat mir die Möglichkeit gegeben, nebenbei noch eine Weiterbildung zum Immobilienfachwirt (IHK) abzuschließen, per Abendschule zwei-, dreimal die Woche.

Umbau gelungen: Beim Dachgeschossausbau in München sind drei neue Wohnungen mit Blick über die Stadt entstanden.

Dann haben Sie noch einmal innerhalb des Unternehmens die Stelle gewechselt.

Ja, mit meiner Berufserfahrung im Einkauf und dem Immobilienfachwirt konnte ich in das Geschäftsfeld Immobilien wechseln und habe dort als kaufmännischer Objektmanager gearbeitet, damals auch schon mit der Spezialisierung auf Wohnen und Gastronomie. Dort habe ich zwei Jahre gearbeitet – und wieder viel gelernt.

Sie haben also viel vom Unternehmen gesehen.

Ich bin auf jeden Fall sehr dankbar für diesen Werdegang, den mir die Bayerische Hausbau ermöglicht hat. Einige Kollegen aus anderen Betrieben sagen über ihre Ausbildung: „War schon OK“. Das war offenbar nicht so abwechslungsreich wie bei der Bayerischen Hausbau. Ein Unternehmen unserer Größe kann alle Varianten des Immobilienbusiness anbieten: von der Projektentwicklung über den Bestand bis zur eigenen Nebenkostenabteilung. Üblich ist das nicht. Hier gibt es viele Spezialisten, bei denen man einiges lernt – für das gesamte Berufsleben.